Неотделимые и отделимые улучшения арендованного имущества

Если вы арендуете какое-то имущество, то часто возникает необходимость привести это имущество в состояние, которое будет соответствовать вашим потребностям. Особенно это касается недвижимости. При аренде офисных помещений компания-арендатор может ограничиться косметическим ремонтом, а может внести более существенные изменения, если это не противоречит договору аренды.

Разбор задачи на тему улучшений операционной аренды для тех, кто сдает Дипифр.

Эта статья написана в коротком варианте специально для тех, кто готовится сдавать Дипифр в июне 2015 года. Впоследствии статься будет существенно дополнена, чтобы раскрыть заявленную в названии тему.

Улучшения операционной аренды — тип задач на экзамене Дипифр

В июне  и декабре 2010 года, в июне 2011 года, т.е. три экзамена подряд Пол Робинс тестировал знание бухгалтерской трактовки улучшений операционной аренды. После этого только в июне 2013 года эта тема появилась в качестве примечания к консолидационному вопросу. И если эта задача появится на Дипифр в июне 2015 года, она может стать неожиданностью для многих.

Июнь 2010, №3, 9 баллов

(b) 1 апреля 2009 года «Ипсилон» взяла в операционную аренду офисное помещение. Срок аренды составляет 10 лет. Для первых пяти лет аренды годовые арендные платежи установлены в размере 400,000 долларов и подлежат выплате в начале каждого года аренды. В течение последних пяти лет аренды годовые арендные платежи, выплачиваемые в начале каждого года аренды, увеличиваются до 450,000 долларов.

1 апреля 2009 года «Ипсилон» частично изменила помещение, установив временные перегородки для создания комфортной рабочей обстановки. Общая стоимость данных изменений составила 600,000 долларов.

По условиям аренды объект должен быть возвращен арендодателю в его первоначальном состоянии. По оценкам компании, стоимость демонтажа перегородок в конце срока аренды составит 300,000 долларов. Соответствующая, скорректированная с учетом риска, годовая ставка дисконтирования равна 5%. Приведенная стоимость 1 доллара, уплачиваемого через 10 лет по ставке дисконтирования 5% , равна 61.4 цента.

Задание: Подготовьте соответствующие выписки, показывающие, как данная операция будет отражаться в отчете о финансовом положении компании «Ипсилон» по состоянию на 31 марта 2010 года и в отчете о совокупном доходе за год, закончившийся 31 марта 2010 года. Представьте соответствующие объяснения. (9 баллов)

Здесь три пункта, которые тестирует экзаменатор. Я специально разделила условие задачи на абзацы, чтобы было видно, где он это делает.

Первый абзац

Экзаменатор сообщает нам, что аренда операционная и какой у этой аренды график платежей. Поскольку в условии сказано, что аренда операционная, это означает, что за признаки финансовой аренды баллов в этой задаче не предусмотрено. Экзаменатора интересует не это. Ключевое слово, которое он хочет услышать, это равномерность начисления расходов по операционной аренде вне зависимости от графика платежей.

Всего платежей 10, из них пять по 400,000 долларов и пять по 450,000 долларов. Итого 5*400,000+5*450,000 = 4,250,000. Следовательно, каждый год необходимо начислить в ОПУ 4,250,000/10 = 425,000 долларов.
Проводки за год:

  • Дт Расходы ОПУ Кт Обязательство по аренде — 425
  • Дт Обязательство по аренде Кт Денежные средства — 400

Следовательно, в балансе образуется обязательство по расчетам за аренду в сумме 25. Оно будет долгосрочным, так как в следующем году платеж снова будет меньше начисления, и обязательство только вырастет.

Второй абзац

Затраты на изменение помещения дают «Ипсилон» возможность получать экономические выгоды в течение оставшихся 10 лет аренды. Согласно МСФО сумма затрат капитализируется в состав основных средств.

На самом деле это не такой простой вопрос, какие затраты можно капитализировать, а какие надо списывать на текущие расходы. Например, покраска стен или другой косметический ремонт арендованного помещения проще списать сразу на ОПУ. Но на Дипифр задача построена таким образом, чтобы затраты были именно капитальными улучшениями, которые должны быть капитализированы. Иначе задача будет неинтересной.

Третий абзац

Это самый интересный абзац. Здесь экзаменатор касается своей любимой темы — резерва на восстановление. Об этом можно понять из фразы в условии: «по условиям аренды объект должен быть возвращен арендодателю в его первоначальном состоянии». Это означает, что арендатор должен обязательно ликвидировать все, что он понастроил для себя. Здесь нужно применить знание стандартов МСФО 37 «Оценочные обязательства и…» и МСФО 16 «Основные средства».

Более подробно об оценочных обязательствах написано в статье, которая так и называется оценочные обязательства в балансе. Заодно важно прочитать другую статью по этому же стандарту про условные обязательства.

Создается резерв на восстановление проводкой:

Дт Основные средства Кт Оценочное обязательство (или резерв)

То есть сумма резерва капитализируется в состав ОС. Величина резерва определяется с учетом дисконтирования. А там, где есть дисконтирование, там появятся и финансовые расходы. С течением времени будет происходить так называемая амортизация дисконта проводкой:

Дт Финансовые расходы в ОПУ Кт Оценочное обязательство (резерв)

Полный ответ с объяснениями и расчетами приведен ниже.

rent improvement

РЕШЕНИЕ

1) Согласно МСФО «Аренда» расходы по операционной аренде должны начисляться равномерно. Всего сумма арендных платежей 4,250 (400 x 5 + 450 x 5). Ежегодные расходы по аренде в ОПУ —  425 (4,250/10 лет).

2) Заплатили 400, начислили 425, значит на 31.03.10 будет обязательство в сумме 25 (425-400)

3) Улучшения капитализируются, отражаются как внеоборотный актив со сроком службы 10 лет в сумме 600.

4)  Согласно МСФО нужно признать оценочное обязательство, так как выполняются критерии признания:

  1. существует юридическое обязательство возвратить объект в первоначальном состоянии,
  2. обязательство возникло из прошлого события (сооружение перегородок),
  3. сумма обязательства может быть надежно оценена.

5) Сумма оценочного обязательства (резерва) признается в наилучшей оценке и дисконтируется

300*0,614 = 184.

6) Согласно МСФО «Основные средства» оценка затрат на приведение объекта в первоначальное состояние включается в стоимость ОС. ОС = 784 (600+184)

7) Износ ОС за год составит 784/10 = 78.4. Балансовая стоимость 784 – 78 = 706

8) За год амортизация дисконта по оценочному обязательству составит 184*5% = 9. Оценочное обязательство на 31.03.10 – 193 (184+9)

ОСД за год, закончившийся 31 марта 2010 года

  • Расходы по аренде – (425)
  • Износ – (78.4)
  • Финансовые расходы – (9)

ОФП на 31 марта 2010 года

  • Внеоборотные активы (ОС) – 706
  • Обязательство по аренде долгосрочное – 25
  • Оценочное обязательство долгосрочное — 193

Другие статьи по теме подготовки к июньскому экзамену Дипифр 2015 года:

Вернуться на главную страницу

Комментарии (1)

  • Светлана:

    Спасибо большое! Отличная статья для подготовки перед экзаменом.

    [Ответить]

Комментировать

Подписка на новые статьи
«align=»absmiddle