МСФО IFRS 13 оценка справедливой стоимости нефинансовых активов

При оценке справедливой стоимости нефинансовых активов МСФО (IFRS) 13 использует концепцию наилучшего и наиболее эффективного использования.  Эта концепция предполагает, что цена, которую покупатель заплатит за актив и цена, которую согласится принять продавец, основана на наиболее прибыльном использовании актива. Вопрос на эту тему появился в июньскую сессию Дипифр 2021 года и, вероятно, это был самый сложный вопрос на экзамене. Этой теме уделено мало внимания в учебных материалах Дипифр, и ранее эта тема на Дипифр не встречалась. При этом на более сложном экзамене ACCA по бухучету  Strategic Business Reporting (SBR) этот вопрос тестировался неоднократно.

Наилучшее и наиболее эффективное использование (the highest and best use)

В соответствии с МСФО IFRS 13 компания должна оценивать справедливую стоимость нефинансового актива, предполагая его наилучшее использование участниками рынка. Эта концепция основана на двух принципах оценки справедливой стоимости:

  • а) справедливая стоимость это цена продажи и
  • б) оценка справедливой стоимости отражает мнение участников рынка.

Покупатели на рынке, предлагая свою цену за актив, обязательно будут учитывать его будущее использование. Если коммерческая компания владеет активом, логично будет использовать его таким образом, при котором  стоимость актива будет максимальна, т.е. актив будет приносить больше прибыли при использовании или актив можно будет перепродать как можно дороже. А продавец актива будет стремиться продать актив тому покупателю, который заплатит за актив лучшую цену. Другими словами и продавец, и  покупатель согласуют цену, которая отражает наилучшее и наиболее эффективное использование актива. Эта цена представляет собой согласованное мнение всех участников рынка об полезности актива, о будущих денежных потоках, о неопределенности, связанной с этими денежными потоками.

Рассмотрим здание и земельный участок, которые продаются. Участников рынка не волнует, как нынешний владелец использует или использовал здание или землю. Покупатель (участник рынка) будет основываться только на том, что он может сделать с этим зданием и земельным участком, и как это может принести наибольшую потенциальную прибыль. Предположим, что продавец использует это здание как жилую недвижимость, но близлежащие объекты переоборудованы для коммерческого (нежилого) использования, и это более приносит больше прибыли владельцам..

а) продавец продаст землю и здание тому участнику рынка, который заплатит лучшую цену. Скорее всего, это будет участник рынка, который собирается использовать землю и здание с максимальной эффективностью (например, в качестве собственности для коммерческого использования);

б) другой покупатель намеревается использовать здание в качестве жилой недвижимости. Этот покупатель не сможет предложить цену, сопоставимую с ценой первого покупателя (который переведет здание в коммерческое использование), потому что не сможет получить надлежащую отдачу от инвестиций.

Только нефинансовые активы (non-financial assets)

Следует заметить, что не все активы могут иметь разные виды использования. Например, нематериальные и финансовые активы — это уникальные активы, которые обычно имеют только одно предназначение: то, для чего они созданы. Финансовый актив (договор) не может быть преобразован в другой договор, а если может, то тогда он станет другим финансовым активом.

Собственно говоря, концепция наилучшего и наиболее эффективного использования относится только к нефинансовым активам. При этом нематериальный актив нельзя преобразовать во что-то еще, не превратив его в другой нематериальный актив. Но бывают ситуации, когда нематериальные активы могут иметь разную справедливую стоимость в зависимости от того, как они используются (пример 2). Также не все основные средства могут иметь разные виды использования. В результате текущее «использование» компанией таких активов будет наилучшим и наиболее эффективным.

Наилучшее и наиболее эффективное использование — это устоявшаяся концепция оценки недвижимости. Оценщики недвижимости учитывают возможные варианты использования недвижимости при оценке земельных участков. Это связано с тем, что земля может использоваться в любом качестве и на ней можно построить любое количество объектов (например, ее можно использовать для жилищного или коммерческого использования; на ней может быть здание, гараж или парк). Независимо от того, что на нем построено, земельный актив всегда является земельным активом.

Определение из МСФО IFRS 13

Наилучшее и наиболее эффективное использование — такое использование нефинансового актива участниками рынка, которое максимально увеличило бы стоимость этого актива либо группы активов и обязательств (например, бизнеса), в составе которой использовался бы данный актив.

Наилучшее использование нефинансового актива должно быть

  • а) физически возможно,
  • б) юридически разрешено и
  • в) финансово целесообразно.

Это означает, что участники рынка при оценке актива принимают во внимание физические характеристики актива (например, местоположение или размер недвижимости), например, в здании площадью 1,000 кв метров не получится разместить склад площадью 2,000 кв метров. Такие основные средства, как промышленное оборудование (например, доменная печь), станки, роботизированные производственные линии так же, как и нематериальные активы, скорее всего, будут иметь единственный вариант использования, т.е. использовать их другим способом физически невозможно. Также необходимо учитывать любые юридические ограничения на использование актива, что чаще всего бывает с земельными участками.

После рассмотрения физической возможности и юридических ограничений необходимо убедиться, будут ли при использовании актива генерироваться денежные потоки достаточные для того, чтобы покрыть необходимые расходы и дать необходимый инвестиционный доход.

Текущее использование актива

Всё вышесказанное не означает, что компании должны использовать актив на основе указанного наилучшего и наиболее эффективного использования. Решение о том, как руководство использует актив, не влияет на рыночную стоимость этого актива. У руководства могут быть причины использовать свои активы способом, отличным от представлений рынка о наиболее эффективном и наилучшем использовании. Наилучшее и наиболее эффективное использование не является показателем того, как руководство должно использовать (или использует) актив, это всего лишь шаг в оценке рыночной цены, которую участник рынка заплатил бы за актив на дату оценки.

По умолчанию предполагается, что текущее использование актива компанией является его наилучшим использованием (если только рыночные или другие факторы не свидетельствуют об обратном). Стандарт не требует от компании, чтобы она долго искала потенциально наилучшее использование нефинансового актива, если нет доказательств, что текущее использование не является наилучшим. Компания, которая стремится максимизировать стоимость своих активов, будет использовать их наилучшим образом (нужно также принимать во внимание затраты на переход актива на альтернативное использование).

Если компания все же использует актив не наилучшим образом, нужно раскрыть этот факт, а также причины этого в пояснительной записке.

Задача по IFRS 13 на июньском экзамене Дипифр

Теперь можно решить экзаменационную задачу.


Пример 1, Дипифр, июнь 2021

1 октября 20X4 года “Дельта” приобрела новую дочернюю компанию “Зета”. Чистые активы “Зеты”  включают завод балансовой стоимостью 6 млн. долларов. Из этой суммы 3.2 млн. долларов относятся к элементу здания. Срок полезного использования элемента здания на 1 октября 20X4 года составляет 40 лет. “Дельта” намеревается и дальше использовать завод для тех же целей, что и “Зета” до ее приобретения. Однако завод мог бы быть использован в административных целях практически без затрат на переоборудование.

Соответствующие оценки справедливой стоимости завода на 1 октября 20X4 года представлены ниже:

Элемент земельного участка Элемент здания Всего Срок использования элемента здания
$ млн. $ млн. $ млн.
Использование в качестве завода 3.4 3.8 7.2 40 лет
Использование в административных целях 3.5 4.0 7.5 50 лет

“Дельта” использует модель учета по первоначальной стоимости для оценки основных средств в своей консолидированной финансовой отчетности.

Задание: объясните и рассчитайте суммы, которые будут признаны “Дельтой” в ее консолидированной финансовой отчетности за год, закончившийся 31 марта 20X5 года, и укажите, где в данной финансовой отчетности они должны быть представлены.


Решение.

Дельта — материнская компания, за год до отчетной даты она приобрела дочернюю компанию Зета, среди активов которой был завод. Для ответа на задачу не имеет значения стоимость завода в отчетности дочерней компании, потому что в задании требуется показать суммы, которые должны быть отражены в консолидированной отчетности. Это значит, что на дату приобретения необходимо оценить справедливую стоимость завода, так как согласно пункту 18 IFRS 3:

Приобретатель должен оценить идентифицируемые приобретенные активы и принятые обязательства по справедливой стоимости на дату приобретения.

За год необходимо будет начислить амортизацию от этой справедливой стоимости и показать балансовую стоимость завода на отчетную дату в ОФП и сумму амортизации за год в отчете о прибылях и убытках. Собственно именно поэтому приведены данные отдельно по стоимости здания и отдельно по стоимости земельного участка.

Изюминка задачи — какую стоимость выбрать в качестве справедливой стоимости актива 7,200 или 7,500? Если знать о том, что IFRS 13 предлагает оценивать справедливую стоимость нефинансового актива, исходя из предположения, что актив будет использоваться наилучшим образом, то всё просто. Стоимость недвижимости будет максимальной, если использовать её в административных целях, именно эту величину 7,5 млн нужно взять в качестве справедливой стоимости, так как она больше, чем 7,2 млн.

Экзаменатор указал, что затратами на переоборудование можно пренебречь, поскольку они малы. Если бы была дана цифра затрат на переоборудование, то эту сумму нужно было бы вычесть из 7,5 млн и тогда уже сравнивать с 7,2 млн (СС при использовании недвижимости в качестве завода).

Следующим шагом необходимо было определить амортизацию актива за год с даты приобретения. Срок службы здания должен соответствовать тому виду использования, который предполагают директора Дельты. Так как “Дельта” намеревается и дальше использовать завод в качестве завода, то срок полезного использования необходимо взять 40 лет.

4,000/40 лет = 100 — амортизация за год

7,500 — 100 = 7,400 — балансовая стоимость недвижимости на отчетную дату

В пояснениях к финансовой отчетности необходимо будет раскрыть причину, по которой менеджмент Дельты собирается использовать недвижимость в качестве завода, а не в качестве административного здания, которое имеет более высокую справедливую стоимость.

Оценка справедливой стоимости группы нефинансовых активов

Как это ни странно в июне 2021 года эта тема появилась как на экзамене Дипифр, так и на экзамене Strategic Business Reporting (SBR). На экзамене  SBR (это более высокий по сложности экзамен АССА по бухучету) тема оценки справедливой стоимости нефинансовых активов тестировалась несколько раз после выхода МСФО IFRS 13.  Задача на экзамене SBR в июне 2021 года была основана на иллюстративном примере к стандарту. Пример ниже не является переводом ни экзаменационной задачи SBR, ни иллюстративного примера, но сохранена идея, которая заключается в том, что оценка стоимости нефинансового актива зависит от того, как актив предполагается использовать: отдельно от других активов или в сочетании с другими активами.


Пример 2. (на основе иллюстративного примера  IFRS 13 и вопроса на экзамене SBR)

Сигма купила компанию Эпсилон и вместе с ней приобрела два актива. Первый актив А — облачное хранилище данных. Второй актив Б это программное обеспечение для выставления счетов клиентам, которое является неотъемлемой частью системы, разработанной приобретенной компанией для ее собственных нужд при совместном использовании с активом А (А и Б связанные активы). Директора Сигмы полагают, что справедливая стоимость этих двух активов будет больше, если они будут использоваться совместно, чем по отдельности. Если данные активы будут проданы, то есть две группы покупателей, которые будут заинтересованы в покупке этих активов — стратегические покупатели (работают в той же отрасли и имеют подобные активы) и финансовые покупатели (например, частные венчурные фонды). Эти две группы покупателей имеют различные операционные стратегии использования данных активов.

Стратегические покупатели имеют связанные активы, которые могли бы увеличить ценность группы, внутри которой активы будут использоваться. Эти связанные активы включают заместители актива Б (программное обеспечение), который будет использоваться только в течении ограниченного переходного периода и его не удастся продать в конце этого периода. Поскольку стратегические покупатели имеют актив-заместитель, актив Б не будет использоваться свой полный срок экономической службы. Для этой группы покупателей величины справедливой стоимости активов: 50,000 для Б и 200,000 для облачного хранилища А, в сумме 250,000.

Вторая группа покупателей это финансовые инвесторы, которые не имеют связанных или замещающих активов. Поскольку финансовые покупатели не имеют активов-заместителей, актив Б (программное обеспечение) будет использоваться весь экономический срок службы. Эти покупатели собираются выдавать лицензию на пользование бухгалтерской программой Б и облачным хранилищем А и зарабатывать, продавая лицензии. Для этих покупателей стоимость активов равна 70,000 для программы Б и 150,000 для облачного хранилища А, что в сумме дает 220,000.

Задание. Как необходимо оценить данные два актива в соответствии с МСФО IFRS 13 «Справедливая стоимость»?


Решение

МСФО (IFRS) 13 использует концепцию наилучшего и наиболее эффективного использования для оценки нефинансовых активов. Эта концепция предполагает оценку справедливой стоимости в соответствии с таким использованием нефинансового актива участниками рынка, которое максимизирует стоимость актива или группы активов и обязательств, в рамках которой будет использоваться актив.

Справедливая стоимость двух активов будет определяться на основе использования активов стратегическими покупателями, так как справедливая стоимость в этом случае равна 250,000 долларов. Это выше, чем справедливая стоимость двух активов для финансовых инвесторов, равная 220,000 долларов. Использование активов стратегическими покупателями не максимизирует справедливую стоимость активов по отдельности, но максимизирует справедливую стоимость активов в сочетании друг с другом. Таким образом, даже несмотря на то, что программа Б будет стоить 70,000 долларов для финансовых инвесторов, его справедливая стоимость для целей консолидированной финансовой отчетности составляет 50,000 долларов, так как это стоимость данного актива для стратегических покупателей.

Когда нужна оценка справедливой стоимости нефинансовых активов?

Оценка справедливой стоимости для основных средств и нематериальных активов нужна в двух случаях:

  • в случае, если эти активы учитываются по модели переоцененной стоимости
  • при приобретении дочерней компании для отражения в консолидированной отчетности необходимо оценить приобретенные активы по справедливой стоимости

По справедливой стоимости также может оцениваться инвестиционная недвижимость (МСФО IAS 40). В случае, если экзаменатор захочет повторно протестировать эту тему на экзамене, скорее всего, он придумает какое-то дополнительное усложнение. Например, в случае, если основное средство будет переводиться в состав инвестиционной недвижимости, то возникнет необходимость оценки справедливой стоимости. Разницу между балансовой стоимостью основного средства до перевода и первоначальной стоимостью инвестиционной недвижимости необходимо будет отнести в резерв переоценки в капитале.

Пример, обсуждавшийся при разработке IFRS 13

Один из обсуждавшихся примеров при разработке IFRS 13, который потом вошел в число иллюстративных примеров к IFRS 13, но без цифр, описывает ситуацию приобретения земельного участка в результате объединения бизнеса. Земельный участок в момент приобретения используется под фабрику (industrial use). Близлежащие участки земли в последнее время начали использоваться под строительство (residential use) многоэтажных жилых домов. Поэтому компания определяет, что участники рынка при оценке справедливой стоимости земельного участка под фабрикой примут во внимание потенциал развития участка как участка для жилого строительства.

Представим, что земельный участок и фабрика были приобретены за 130 000, из которых 100 000 относились к земельному участку, а 30 000 относились к фабрике. Наилучшее и наиболее эффективное использование земли определяется как использование для строительства жилых многоэтажных домов: участники рынка платят за землю с возможностью построить многоэтажные дома; они не будут платить за существующую фабрику. Стоимость земли, свободной и готовой для строительства, составляет 305 000, затраты на снос здания фабрики составляют 5 000. Следовательно, справедливая стоимость земли составляет 300 000. То есть, справедливая стоимость земли предполагает, что фабрика будет снесена, а земля будет предоставлена ​​для жилищного строительства.

Признание морального устаревания фабрики (что подразумевает обесценение для целей финансовой отчетности) может стать проблемой для пользователей финансовой отчетности, если компания будет продолжать использовать актив не наилучшим образом. В соответствии с концепцией наилучшего использования земельный участок будет признан в отчетности в сумме 300 000, фабрика в сумме ноль, при этом фабрика будет продолжать приносить доход без какой-либо связанной с этим амортизации. Правда, вряд ли такая ситуация с не наилучшим использованием земельного участка продлится долго, ведь она предполагает потерю потенциального дохода от жилого строительства.

Другие статьи по МСФО:

  1. Справедливая стоимость МСФО. Ее использование для оценки стоимости активов. Новый стандарт IFRS 13 (часть 1)
  2. МСФО IFRS 13: объяснение положений стандарта об измерении справедливой стоимости (часть 2)
  3. Условные обязательства и условные активы МСФО. Прошлое, настоящее и будущее.
  4. МСФО IFRS 16 — как отличить договор аренды от договора на оказание услуг?
  5. МСФО 15 «Выручка» — бухгалтерский учет бонусов, программ лояльности клиентов

 

Комментировать


* Нажимая на кнопку "Отправить комментарий" я соглашаюсь с политикой конфиденциальности

Поиск по сайту с помощью Яндекса
Подписка на новые статьи
«align=»absmiddle