МСФО, Дипифр

Это продолжение предыдущей статьи про четвертый вопрос экзамена Дипифр в декабре 2023 года. В ней разбирается ответ на второй подвопрос про недвижимость. В отношении перевода условия задачи для этого подвопроса тоже можно подискутировать с переводчиком. Вопрос был посвящен различиям в учете недвижимости: одна сдается в аренду, другая используется компанией для собственных нужд. Данный подвопрос только подтверждает правила ответа на четвертый вопрос экзамена, где требуются только словесные пояснения.

Ниже приведен официальный перевод четвертого вопроса на русский язык как он был опубликован в декабре 2023 года. Зачеркнутые слова и фразы содержались в оригинале перевода, но, на мой взгляд, этот вариант не во всех деталях является точным. Выделенные слова и фразы рядом с зачеркнутыми это авторский перевод. Тем не менее, небольшие неточности перевода не должны были повлиять на результат студентов на экзамене.

К каждому вопросу приведен примерный ответ, который был написан до опубликования официальных ответов. Рядом с некоторыми тезисами стоит знак V , который означает, что этот тезис есть в официальных ответах, то есть удалось угадать ожидания  экзаменатора.

ДипИфр, декабрь 2023, Вопрос 4.2 Недвижимость

Меня очень смущает (very confused) приводит в замешательство учет недвижимости в финансовой отчетности Омега. Судя по всему, мы оцениваем всю нашу недвижимость по справедливой стоимости в финансовой отчетности. Пожалуйста, поясните:

• Как мы рассчитываем определяем (how we work out) справедливую стоимость недвижимости, если мы на самом деле не рекламируем ее для продажи и не собираемся продавать какую-либо нашу недвижимость в обозримом будущем?

Кроме того, существует значительное несоответствие в частоте, с которой мы рассчитываем (compute) справедливую стоимость недвижимости и учитываем прибыли или убытки от переоценки недвижимости в нашей финансовой отчетности. Например:

• Представляется, что недвижимость, которую мы сдаем в аренду другим лицам, каждый год переоценивается по справедливой стоимости, и все прибыли и убытки от ее переоценки отражаются в составе прибыли или убытка;
• Когда же дело касается недвижимости, которую мы используем для собственных целей, такую как фабрики или склады, оказывается, что мы проводим переоценку не так часто, возможно, раз в три года; и
• прибыль или убытки от переоценки справедливой стоимости отражаются в составе прочего совокупного дохода в большинстве случаев, но иногда в составе прибыли или убытка
• прибыль или убытки от переоценки справедливой стоимости такой недвижимости (of properties like this) отражаются в составе прочего совокупного дохода в большинстве случаев, но иногда в составе прибыли или убытка

Это все выглядит очень непоследовательно — конечно, мы можем применять один подход ко всей нашей недвижимости?

Пожалуйста поясните мне эти непоследовательности в нашем подходе.

(10 баллов)

ПРИМЕРНЫЙ ОТВЕТ ДО ПУБЛИКАЦИИ ОФИЦИАЛЬНЫХ ОТВЕТОВ

1. Как мы рассчитываем определяем (how we work out) справедливую стоимость недвижимости, если мы на самом деле не рекламируем ее для продажи и не собираемся продавать какую-либо нашу недвижимость в обозримом будущем?

Замечания к переводу

Интересно, опирался ли переводчик экзамена на ответ экзаменатора? Ведь если вопрос звучит, как рассчитать стоимость недвижимости, то это наводит на мысль, что нужно отвечать про доходный или затратный методы оценки справедливой стоимости. Оба метода являются расчетными. Доходный метод означает, что необходимо продисконтировать будущие денежные потоки от актива (доходы и расходы). Затратный метод тоже включает расчет: нужно учесть цену, за которую можно купить аналогичную недвижимость и скорректировать эту цену на физическое и технологическое устаревание. То есть, определить, сколько будет стоить создание актива сравнительной ценности.

Если же вопрос звучит, как определить стоимость недвижимости, то это имеет более широкий смысл. С одной стороны, это про все три метода оценки справедливой стоимости, включая рыночный. Но также необходимо упомянуть, что при оценке справедливой стоимости нефинансовых активов МСФО (IFRS) 13 использует концепцию наилучшего и наиболее эффективного использования. Например, одно и то же здание можно использовать как склад или как цеха для производственной деятельности. И стоимость недвижимости зависит от того, как она используется. Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется с точки зрения участников рынка, даже если Омега использует актив другим способом.

Примерный ответ.

• Согласно принципам МСФО (IFRS) 13 справедливая стоимость нефинансового актива
  основана на наиболее эффективном и наилучшем использовании для потенциального
  покупателя V
• Оценка справедливой стоимости нефинансового актива должна базироваться на том, что участники рынка генерируют экономические выгоды, используя актив наилучшим образом. Наилучшее и наиболее эффективное использование – такое использование нефинансового актива участниками рынка, которое максимизирует стоимость актива.
• для оценки СС недвижимости можно использовать рыночный, доходный и затратный методы оценки
• рыночный метод — на основе рыночных цен аналогичной недвижимости в том же районе V
• доходный метод — дисконтированная сумма будущих денежных потоков от недвижимости (доходов и расходов)
• затратный метод — стоимость строительства аналогичной недвижимости с корректировкой на износ (физический, технологический)
• оценочные компании обычно используют все три метода для оценки справедливой стоимости объекта недвижимости

2. Это все выглядит очень непоследовательно — конечно, мы можем применять один подход ко всей нашей недвижимости?

Здесь экзаменатор в самом вопросе правильно описал учет двух типов недвижимости: 1) которая сдается в аренду другим лицам и 2) которая используется для собственных целей. Необходимо только правильно назвать, какие стандарты и как предписывают учитывать оба этих типа.

Экзаменатор не указал, насколько долгосрочными являются договоры Омеги о сдаче недвижимости в аренду. Ведь в случае долгосрочной аренды на весь срок службы недвижимости, аренда будет финансовой, и у арендодателя (Омеги) на балансе такая недвижимость учитываться не будет.

Замечания к переводу

В переводе экзамена была пропущена важная деталь: не переведено словосочетание of properties like this. В оригинальном тексте на английском языке экзаменатор указал, что именно для недвижимости, используемой Омегой в собственных целях, прибыль/убыток отражается то в ПСД, то в ОПУ. Значит, в ответе надо было пояснить, когда переоценка такой недвижимости отражается в ПСД, а когда в ОПУ.

Примерный ответ.

• недвижимость, которая сдается в аренду третьим лицам, это инвестиционная недвижимость. V
• Согласно МСФО 40 «Инвестиционная недвижимость» такие объекты могут учитываться по двум моделям: по первоначальной стоимости и по справедливой стоимости. V
• Омега выбрала учет такой недвижимости по справедливой стоимости (СС), в этом случае оценка СС должна производиться на каждую отчетную дату, а прибыль или убыток от переоценки относится на текущие расходы (на ОПУ) V
• недвижимость для собственных целей согласно МСФО 16 «Основные средства» может учитываться по двум моделям: по первоначальной стоимости и по переоцененной стоимости. Омега выбрала второй вариант. V
• Переоценка до справедливой стоимости должна производиться с достаточной регулярностью, чтобы не допустить существенного отличия балансовой стоимости от справедливой стоимости. V
• прибыль от переоценки относится в прочий совокупный доход (ПСД). Если эта прибыль восстанавливает убыток от переоценки этого актива, ранее признанный в составе прибыли или убытка, то относится на ОПУ. V
• убыток от первой переоценки относится на расходы текущего периода (на ОПУ). Если в отношении актива ранее была признана прибыль от переоценки в ПСД, то убыток от следующей переоценки относится в ПСД (уменьшает ранее признанную прибыль в ПСД) V

Официальный ответ на вопрос 4.2 недвижимость — тезисы

Ниже приведены тезисы (основной смысл) официального ответа экзаменатора. Официальные ответы на экзамен Дипифр декабрьской сессии можно скачать по адресу: www.accaglobal.com/cis/ru/student/exam-support-resources/dipifr-learning-resources/cbe-past-exams.html

Примерная схема маркировки (всего 10 баллов)

• пояснения в отношении МСФО (IFRS) 13 — 2 балла
• пояснения в отношении МСФО (IAS) 40 — 3 балла
• пояснения в отношении МСФО (IAS) 16 — 5 баллов

МСФО 13 — 2 балла

1. Справедливая стоимость недвижимости будет рассчитываться с использованием МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости».
2. В данном случае  справедливая стоимость недвижимости может быть оценена на основе рыночных цен на расположенную в том же месте недвижимость, которая недавно была продана на открытом рынке
3. МСФО (IFRS) 13 требует, чтобы мы основывали оценку справедливой стоимости на наилучшем и лучшем наиболее эффективном использовании, которое может быть для недвижимости и которое «участники рынка» будут учитывать при принятии решения о приобретении недвижимости

МСФО 40 — 3 балла

1. МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» определяет инвестиционную собственность как собственность, которая удерживается для получения арендной платы и/или прироста капитала.
2. Похоже, что Омега использует модель справедливой стоимости для оценки своей инвестиционной собственности.
   
3. Согласно МСФО 40 инвестиционная недвижимость может учитываться либо по модели первоначальной стоимости, либо по модели справедливой стоимости
4. Модель учета по справедливой стоимости: инвестиционная недвижимость ежегодно переоценивается до справедливой стоимости, при этом прибыли или убытки признаются в составе прибыли или убытка.

МСФО 16 — 5 баллов

1. недвижимость, занимаемая владельцем, учитывается в соответствии с МСФО (IAS) 16 «Основные средства»
2. согласно МСФО 16 определенный класс основных средств оценивается использованием модели учета по первоначальной стоимости, либо с использованием модели переоценки
3. Таким образом, вполне возможно, что недвижимость, занимаемая собственником, оценивается с использованием модели переоценки (поскольку это, по существу, то же самое, что и модель справедливой стоимости).
4. модель учета ОС по переоцененной стоимости: недвижимость переоценивается с достаточной регулярностью, чтобы гарантировать, что ее балансовая стоимость существенно не отличается от ее справедливой стоимости на отчетную дату
5. положительное сальдо переоценки признается в составе прочего совокупного дохода, если только оно не восстанавливает (reversing) убыток от переоценки того же актива, который ранее был признан в составе прибыли или убытка
6. Если переоценка приводит к убытку, то этот убыток признается в составе прибыли или убытка, если только он не сторнирует (reversing) положительное сальдо от переоценки того же актива, которое ранее было признано в составе прочего совокупного дохода.

Выводы по ответу на второй подвопрос про недвижимость

Судя по тому, какие слова были выделены жирным шрифтом в официальном ответе, один балл из двух за МСФО 13 можно было получить за простое упоминание концепции наилучшего и наиболее эффективного использования, второй балл — за указание, что для оценки используется МСФО 13 «Справедливая стоимость». То есть, вопрос был задан «как мы рассчитываем» справедливую стоимость, а в ответе только ссылка на стандарт МСФО 13, упоминание концепции наилучшего и наиболее эффективного использования и фраза про рыночные цены, которые не являются продуктом каких-то расчетов. То есть, из трех фраз в официальном ответе ни одна не отвечает на вопрос «как мы рассчитываем справедливую стоимость», и только одна фраза про рыночные цены отвечает на вопрос «как мы оцениваем/определяем справедливую стоимость.» Да и то эта ссылка на рыночный метод оценки даже не выделена жирным шрифтом.  Означает ли это, что экзаменатор не считает фразу про рыночные цены заслуживающей оценки?

На мой взгляд, экзаменатор не совсем верно сформулировал свой вопрос. Правильнее с его стороны было бы спросить, какую концепцию использует МСФО 13 для оценки справедливой стоимости нефинансовых активов. И давать баллы нужно было в том числе за объяснение сути этой концепции, а не только за название! Получается, как было в подвопросе про справедливую стоимость: название «основной рынок» в ответе есть, а объяснения, что это за рынок такой, нет.

В отношении МСФО 16 и МСФО 40 в целом было понятно, что нужно написать в ответе, поскольку большая часть ответа была в описательной части задания. Нужно было только правильно указать, что относится к МСФО 16, а что к МСФО 40. Для подготовленного студента не составляло труда правильно описать модели учета инвестиционной недвижимости и недвижимости, учитываемой как основное средство. Сравните:

Экзаменационное задание:

«недвижимость, которую мы сдаем в аренду другим лицам, каждый год переоценивается по справедливой стоимости, и все прибыли и убытки от ее переоценки отражаются в составе прибыли или убытка«.

Официальный ответ:

«инвестиционная недвижимость ежегодно переоценивается до справедливой стоимости, при этом прибыли или убытки признаются в составе прибыли или убытка«.

То есть, вместо недвижимость, которую мы сдаем в аренду другим лицам подставляем инвестиционная недвижимость и переписываем всю остальную фразу из экзаменационного задания. И такого типа задания, которые можно переписывать при составлении ответа, экзаменатор периодически формулирует в четвертом вопросе Дипифр.

Что написал экзаменатор в своем отчете после подведения итогов

Вот что написано в отчете экзаменатора:

Общее наблюдение относительно четвертого вопроса заключается в том, что кандидаты должны убедиться, что они отвечают именно на те вопросы, которые задает директор. Очень важно дать ответы, фокусирующиеся на этих вопросах…
Вышеупомянутое наблюдение можно также сделать в отношении второго вопроса, поднятого директором по продажам. Вопросы здесь сосредоточены на разнице в учетных подходах, применямых к недвижимости, занимаемой владельцем, и недвижимости, которая удерживается в инвестиционных целях и сдается в аренду третьим лицам. Двумя стандартами бухгалтерского учета МСФО, которые были здесь применимы, были МСФО (IAS) 16 «Основные средства» и МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость». Многие кандидаты не смогли сосредоточиться на конкретных вопросах, которые задавал директор по продажам, и вместо этого описывали следует ли амортизировать такое имущество. Меньшая часть кандидатов сделала ненужные ссылки на положения МСФО (IFRS) 16 «Аренда». Эти описания часто были в целом корректными, но, поскольку они не были связаны с вопросами директора по продажам, они не получали баллов.

Те же самые ошибки, что и для первого подвопроса про справедливую стоимость: 1) неправильное определение стандарта, которому был посвящен вопрос, и 2) отсутствие ответов на конкретные вопросы, «которые задавал директор по продажам». Не стоит тратить время и писать тезисы по стандартам, которые вы хорошо знаете, но которые не имеют отношения к вопросу. МСФО IFRS 16 «Аренда» не был тем стандартом, знание которого экзаменатор хотел проверить в этот раз.

Выводы — как отвечать на четвертый теоретический вопрос Дипифр?

Собственно, правила ответа на четвертый вопрос уже были перечислены в предыдущей статье.

1. определить стандарт
2. записать тезисы,  относящиеся к этому стандарту
3. ответить на конкретные вопросы в задании

В данном вопросе обязательно надо было ответить на вопрос , куда относится прибыль и убыток от переоценки основного средства и от переоценки инвестиционной недвижимости. Такие пояснения явно напрашивались и те, кто внимательно прочитал задание и написали об этом, заработали хорошую оценку за подвопрос.

Учить набор тезисов к каждому стандарту это хороший способ подготовки к экзамену. Но на экзамене не стоит выписывать все тезисы, которые вспоминаются. Необходимо выбирать только те, которые имеют отношение к конкретному вопросу. Например, в вопросе про недвижимость не нужно было писать, про методы амортизации, про то, как формируется первоначальная стоимость недвижимости, поскольку эти темы не были затронуты в задании. Но для некоторых стандартов, например, МСФО 24 «Связанные стороны» можно всегда использовать один и тот же набор тезисов, поскольку это небольшой стандарт, и задачи по нему однотипные.

Другие статьи для подготовки к экзамену Дипифр

1. МСФО IFRS 13 оценка справедливой стоимости нефинансовых активов
2. Модели учета долгосрочных нефинансовых активов по МСФО
3. Как решать теоретические задачи на экзамене Дипифр
4. Компьютерный экзамен Дипифр — как сдать экзамен теперь?