МСФО, Дипифр

Как оценить справедливую стоимость завода, если выгоднее будет его снести и на этом месте построить жилую недвижимость? Если мы готовим финансовую отчетность по международным стандартам, то для оценки справедливой стоимости нужно использовать положения МСФО (IFRS) 13. Этот стандарт использует концепцию наилучшего и наиболее эффективного использования для оценки нефинансовых активов. Если коротко, то справедливая стоимость нефинансового актива это его максимальная стоимость из возможных. Причем оценка делается с точки зрения участников рынка, даже если владелец актива намеревается использовать его другим способом. Сложность возникает как раз тогда, когда владелец использует актив неэффективно. Какой подход к учету в этом случае предлагалось включить в стандарт на этапе его разработки, и что вошло в окончательную версию?

Ранее была опубликована задача, в которой надо было применить концепцию наилучшего и наиболее эффективного использования. Задача только на первый взгляд была простой. Проголосовало несколько человек, вероятно, остальные посчитали, что правильный ответ очевиден.

Вот эта задача.

1 января 2024 года компания Альфа приобрела 100% обыкновенных акций компании Гамма. Обе компании готовят свою финансовую отчетность в соответствии с полной версией стандартов МСФО.

На 1 января 2024 года основные средства компании Гамма включали завод, который был включен в отдельную финансовую отчетность по балансовой стоимости 40 миллионов. В рабочих документах содержится информация о том, что если бы 1 января 2024 года объект недвижимости (завод) был бы продан, то покупатель заплатил бы 60 миллионов в том случае, если его намерением было бы продолжить использование завода. Однако покупателю пришлось бы заплатить 80 миллионов, если бы он намеревался снести завод и построить жилую недвижимость. Альфа собирается продолжать использовать объект в качестве завода.

Какую справедливую стоимость завода Альфа должна отразить в консолидированной отчетности в соответствии с МСФО IFRS 13?

Большинство принявших участие в опросе выбрали вариант 80,000. На самом деле не всё так просто.

Как нужно было размышлять над данным вопросом?

Объект недвижимости «завод» необходимо отразить по справедливой стоимости в консолидированной отчетности Альфа. Значит, вариант 40 миллионов отпадает, так как это стоимость завода в отдельной отчетности Гаммы, в которой учет ведется по модели первоначальной (исторической) стоимости.

Концепция наилучшего и наиболее эффективного использования в МСФО IFRS 13 предполагает, что нефинансовые активы должны оцениваться по максимально возможной стоимости. Альфа собирается использовать объект в качестве завода, но максимальная стоимость объекта 80 миллионов будет в том случае, если завод будет снесен и на этом месте построена жилая недвижимость, так как в этом случае объект в целом будет стоить больше.

Но, подождите. Если мы сносим (т.е. разрушаем) завод, то как он может стоить 80 миллионов?

Это ключевой вопрос, который возникает при анализе данной задачи. Кажется, что закралась ошибка, но нет. Покупатель готов заплатить 80 миллионов, чтобы построить жилую недвижимость.

В данном случае было полезно применить образное мышление, чего многие не делают при разборе экзаменационных задач. Если мысленно представить себя на месте покупателя объекта, то становится очевидным, что сам завод (здание и оборудование внутри) не имеет никакой ценности в глазах покупателя. Главная ценность это земельный участок под заводом.

Любой объект недвижимости состоит из двух активов: здания и земельного участка. 80 миллионов участники рынка готовы заплатить за земельный участок, на котором можно построить комплекс жилой многоэтажной недвижимости вместо завода. А здание завода вместе с начинкой для покупателя не имеет стоимости, наоборот, можно сказать, что у здания завода отрицательная стоимость, потому что покупателю придется потратить средства на то, чтобы его снести.

Допустим, что затраты на снос здания завода полностью компенсируются доходом от реализации оборудования, находившегося внутри. Таким образом, если применить концепцию наилучшего и наиболее эффективного использования из МСФО IFRS 13, то справедливая стоимость завода равна нулю. Нулевой стоимости завода не было среди вариантов ответа в опросе, чтобы не подсказывать, но был  вариант «другая» стоимость, куда можно было проголосовать тем, кто правильно понял изюминку данной задачи. Правильно было выбрать «другой» вариант.

Тем не менее, есть проблема

Но есть проблема. Альфа не собирается сносить завод, а будет продолжать использовать его как и раньше для производственной деятельности. Если мы оценим земельный участок по справедливой стоимости 80 миллионов, а стоимость завода (здания) в отчетности будет нулевой,  то получится, что завод будет приносить доход без какой-либо соответствующей амортизации.

Но пользователи отчетности должны видеть амортизацию завода, чтобы они могли оценить экономические ресурсы, потребляемые для создания денежных потоков от его работы.

Что же делать?

Рассмотрим, какие варианты действий в данной ситуации предлагались при разработке стандарта. Для этого уточним информацию по заводу из нашей задачи.

При текущем использовании объекта в качестве завода историческая стоимость объекта 40 миллионов, а справедливая стоимость 60 миллионов. Предположим, что 40,000 и 60,000 миллионов разбиваются на стоимость земли и здания следующим образом (в миллионах):

Варианты учета, которые рассматривались при разработке МСФО IFRS 13

На этапе подготовки МСФО IFRS 13 разработчики стандарта обсуждали вариант, когда компания использует нефинансовый актив не наилучшим образом. В качестве примера был выбран завод, и рассматривалась возможность построить на его месте жилые высотные здания (high-rise condominiums). Было предложено несколько подходов к оценке справедливой стоимости такой недвижимости. Как было указано в документе, некоторые подходы использовались на практике аудиторскими фирмами:

the staff has become aware of three approaches currently seen in practice for accounting for the assets in this situation. [The Board’s agreed approach does not appear to be one of the approaches used.] These approaches are documented in the accounting manuals for some of the large accounting firms. Some of the accounting firms do not address this situation because it happens so infrequently.

Эти три подхода описаны ниже.

Если приложить цифры из нашей задачи, то варианты учета в данной ситуации выглядят следующим образом.

Подход 1. Отнести всю стоимость объекта недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании к земельному участку. В этом случае здание завода будет иметь нулевую стоимость. Этот подход не был одобрен Советом по стандартам и, по крайней мере, одной из аудиторских фирм.

Подход 1 соответствует наилучшему и наиболее эффективному использованию актива, но это означает, что компания не признает в отчетности здание завода — актив, который она все еще использует, — и амортизацию этого здания. Совет посчитал, что такая оценка справедливой стоимости не принесет полезной информации для пользователей.

Подход 2. Земельный участок оценивается как разница между справедливой стоимостью всего объекта в его наилучшем и наиболее эффективном использовании (80 миллионов) и стоимостью завода в его текущем использовании (20 миллионов). То есть, земельный участок 60 миллионов, а завод 20 миллионов.

Подход 3. Распределить стоимость участка на землю и связанное с ней здание на основе их относительной стоимости. В этом случае земля будет оценена в 64 (80 ÷ 100 x 80), а завод будет оценен в 16 (20 ÷ 100 x 80). Итого в сумме 64+16 = 80.

Подходы 2 и 3 приводят к величинам, которые не отражают справедливую стоимость ни земельного участка, ни здания завода. Так как в соответствии с МСФО 13 справедливая стоимость это стоимость при наилучшем и наиболее эффективном использовании актива.

Четвертый и пятый подход были предложены разработчиками стандарта.

Подход 4. Оценить земельный участок и здание завода по справедливой стоимости (СС) при текущем использовании в качестве завода и ввести новый актив «изменение использования земли».

Подход 4 приводит к признанию «нового» актива. Этот подход по существу разделяет стоимость земли в Подходе 2 на два актива: стоимость земли при ее текущем использовании и «новый» актив «изменение использования земли», отражающий возможность преобразования земли в альтернативное использование.

Согласно подходу 4, амортизация здания завода будет основываться на текущем использовании актива, а не на его наиболее эффективном и наиболее эффективном использовании. «Новый» актив, предположительно, не будет амортизироваться, но будет проверяться на предмет обесценения ежегодно до тех пор, пока объект недвижимости не начнет использоваться наилучшим образом, или не будет прекращено признание актива, когда компания продаст этот объект недвижимости.

Однако этот вариант не отражает того, что должна отражать справедливая стоимость:
справедливая стоимость это объективная, беспристрастная оценка стоимости, которая устраняет влияние особенностей, специфичных для компании (преимущества или недостатки по сравнению с рынком), тем самым увеличивая сопоставимость отчетности между разными компаниями. По сути, оценка справедливой стоимости должна показывать рыночный «эталон», с помощью которого можно оценить преимущества или недостатки компании по отношению к рынку.

Признание стоимости завода при его текущем использовании (20 миллионов), а не при его наиболее эффективном и наилучшем использовании означает, что компания признает актив не по справедливой стоимости. То есть, этот вариант приводит к получению стоимости, специфичной для компании. А справедливая стоимость это цена, по которой сделка могла бы произойти между участниками рынка на дату оценки.

Кроме того, подход 4 можно было бы распространить на другие области, в которых существуют потенциальные различия в оценках. Рассмотрим компанию, имеющую доступ к двум рынкам. Рынок А имеет более низкую цену для определенного актива, чем рынок Б. Но компания продает актив на рынке А, поскольку рынок А находится ближе и, следовательно, до него легче добраться, даже несмотря на то, что сумма выручки от продажи ниже. Должна ли компания оценить справедливую стоимость актива, используя цену на рынке А, плюс признать «другой» актив, представляющий собой опцион на продажу актива на рынке Б?

Подход 5. Другой подход мог бы заключаться в признании справедливой стоимости активов при их текущем использовании (земля 40 и завод 20) и раскрытии справедливой стоимости активов, отражающей наилучшее и наиболее эффективное использование.

Подход 5 отражает существующую деятельность компании и не отражает то, что должна отражать справедливая стоимость. Более того, раскрытие информации о справедливой стоимости не является хорошей заменой признания этой справедливой стоимости в отчетности.

Какой подход был предложен в драфтовой версии МСФО IFRS 13?

В конечном итоге в драфтовой версии стандарта был предложен вышеописанный подход 4: оценивать активы по справедливой стоимости при текущем использовании и ввести новый актив «изменение использования земли». Этот подход был проиллюстрирован на примере с заводом в параграфе 20 драфтовой версии:

ED IFRS 13, 20 В некоторых случаях компания использует актив вместе с другими активами способом, отличным от наиболее эффективного и наилучшего использования актива. Например, компания может управлять заводом на земельном участке, хотя наилучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка является снос завода и строительство жилой недвижимости. В таких случаях справедливая стоимость группы активов состоит из следующих компонентов:

(a) стоимость активов при условии их текущего использования. Эта стоимость отличается от справедливой стоимости, если текущее использование активов не является их наилучшим и наиболее эффективным использованием. Однако эта стоимость отражает все другие факторы, которые участники рынка будут учитывать при определении цены активов.

(b) сумму, на которую справедливая стоимость активов отличается от их стоимости при их текущем использовании (т. е. дополнительная стоимость группы активов)

Что было принято в окончательной версии стандарта?

Однако, в окончательной версии стандарта этот подход не был принят. В Основах для выводов (приложение к стандарту IFRS 13) отметили, что, по мнению респондентов, предложенный в драфтовой версии подход слишком запутанный. Кроме того, несмотря на то, что подход 1 (завод по нулевой стоимости, земля по 80 миллионов) соответствует концепции наилучшего и наиболее эффективного использования, этот подход также не был рекомендован.

В результате Совет решил, что, когда компания использует нефинансовый актив способом, отличным от его наилучшего и наиболее эффективного использования (и этот актив оценивается по справедливой стоимости), то она должна раскрыть этот факт в пояснительной записке и объяснить, почему актив используется способом, отличным от его наилучшего использования. Было отмечено, что ситуация не наилучшего использования актива на практике встречается крайне редко.

Так как в стандарте нет четкой рекомендации, как определить справедливую стоимость в ситуации неэффективного использования актива, то, по большому счету, АССА не вправе использовать подобного типа задачи в своих экзаменах.

В июне 2021 года экзаменатор Дипифр Пол Робинс вынес на экзамен расчетную задачу в заводом, владелец которого использовал заводскую недвижимость не самым эффективным способом. Но в той задаче не было речи о сносе завода для того, чтобы использовать объект наилучшим образом. Экзаменатор сформулировал условие проще: «завод мог бы быть использован в административных целях практически без затрат на переоборудование». Скорее всего, на практике такого быть не может, но для экзамена это неважно, так как экзамен тестирует знание теории. В той задаче для оценки справедливой стоимости нужно было применить концепцию наилучшего и наиболее эффективного использования и выбрать максимальную стоимость из двух возможных.

Другие статьи

1. МСФО IFRS 16 — как отличить договор аренды от договора на оказание услуг?
2. Показатель EPS — формула расчёта. Базовая прибыль на акцию
3. Формула аннуитета. Вечная рента. Это надо знать каждому! (не для банкиров)
4. Как улучшить результат экзамена Дипифр?